ملاک عملِ تأیید فرم‌های پیش‌فروش ساختمان توسط مهندسان ناظر

مهندس سیامک الهی‌فر

دبیر هیات مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران

مشکلات ناشی از پیش‌خرید واحدهای مسکونی گریبان شمار قابل‌توجهی از شهروندان را که با هزاران امید و آرزو برای خانه‌دار شدن دست به این کار زده‌اند را گرفته است. این گروه که امکان تهیه و پرداخت تمام بهای یک واحد مسکونی را ندارند با امید به اینکه بتوانند ظرف یک سال یا بیشتر این پول را فراهم کرده و نیز وامی دست‌وپا کنند، اقدام به خرید واحدهای پیش‌فروش شده از سوی سازندگان و انبوه‌سازان می‌کنند. اما در عمل با چنان مشکلات پیچیده و طاقت‌فرسایی روبرو می‌شوند که عطای صاحب‌خانه شدن را به لقایش می‌بخشند.

مشکل ازآنجا آغاز می‌شود که برخی از سازندگان و انبوه‌سازان به دلیل تغییر شرایط امکان ادامه کار و پایان پروژه را پیدا نکرده و کار ساخت‌وساز را در نیمه راه رها می‌کنند. برخی دیگر با نوعی کلاهبرداری یک واحد را به چندین نفر می‌فروشند، گروهی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد پیش‌فروش نیستند.

طی دهه‌های گذشته به دلیل کلاه‌برداری‌هایی که درنتیجه پیش‌فروش مسکن صورت گرفت، حقوق‌دانان در این زمینه مطالعاتی کردند تا بتوانند راه را برای چنین معاملاتی هموار کنند و بالاخره در سال ۱۳۸۹ قانون‌گذار بر آن شد که به‌منظور جلوگیری از اختلافات ناشی از خرید و فروش آپارتمان یا واحدهای آپارتمانی که در سال‌های آتی ساخته خواهد شد، قانون پیش‌فروش آپارتمان را تنظیم و به تصویب برساند.

طبق مصوبه سال ۱۳۸۹ مجلس شورای اسلامی، دفاتر مشاور املاک از پیش‌فروش ساختمان منع شدند و پیش‌فروش صرفاً باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. اما این اصلاحات و مصوبه فوق‌الذکر باعث شد که سازندگان و واسطه‌های ملکی که قبلاً برای ساخت‌وساز از نقدینگی پیش‌خریداران مسکن استفاده می‌کردند هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین منابع مالی خود را از دست دهند و ساخت‌وسازها کاهش یابد.

قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ در محورهای بسیاری دارای نقص، ابهام یا تناقض بود که وجود این نقایص و ابهامات مانع از اجرایی شدن آن و نیل به اهداف قانون‌گذار که مهم‌ترین آن ساماندهی فرایند پیش‌فروش ساختمان در راستای تقویت توان مالی خریداران مسکن، افزایش تولید مسکن و تعادل بخشی به بازار مسکن در کنار ممانعت از وقوع جرم و فروش یک واحد به چندین خریدار بود، گردید.

با توجه به مشکلات در مسیر اجرایی شدن این قانون، در قدم اول قرار شد برای اجرایی شدن این قانون آیین‌نامه‌ای تهیه و ابلاغ شود. آیین‌نامه اجرایی این قانون که از سال ۸۹ تصویب‌شده بود، در سال ۹۳ از سوی هیأت وزیران ابلاغ شد. هیأت وزیران پیشنهاد مشترکی را بین وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان نظام مهندسی ساختمان تدوین کرد که آیین‌نامه امروزی را تشکیل می‌دهد و مورد تأیید قوه قضاییه نیز قرار دارد.

درنهایت دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان در مورخ 21 شهریور 1396 در اجرای ماده ۲۲ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ و بند (د) ماده ۱ آیین‌نامه اجرایی آن مصوب ۱۳۹۳ تدوین و توسط وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شد و بستر حقوقی اجرای این قانون به‌طور کامل فراهم گردید.

مفاد قانونی مرتبط با بحث نظارت در قوانین و دستورالعمل‌های مرتبط با پیش‌فروش ساختمان که لازم است ناظر ساختمان به آنها توجه کند

الف) قانون پیش‌فروش ساختمان

ماده ۱- هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

ماده ۳- قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ۴- تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.

ماده ۱۲- درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده ۱۴- در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار، چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضاء مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تأیید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقی‌مانده است (کمتر از ده درصد پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد.

ب) آیین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان

ماده ۱۱- در اجرای ماده (۱۲) قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یک ماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هریک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام‌شده را به متقاضی اعلام کند. تقاضا و گزارش یادشده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد. چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.

ماده ۱۷- امضای مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و نیز تأیید موضوع مواد (۱۳) و (۱۴) قانون (مرتبط با میزان پیشرفت عملیات ساختمانی) باید توسط دفتر اسناد رسمی گواهی گردد.

ج) دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان

ماده ۲- شهرداری هر شهر و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، شناسنامه فنی ساختمان را برای هر واحد جداگانه صادر می‌کند و برای آن‌ها علاوه بر شماره ثبت دبیرخانه و تاریخ صدور، شماره مسلسل اختصاص می‌دهد.

ماده ۵- مهندسان طراح معمار و عمران مکلفند در زمان طراحی، حسب مورد اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه‌های مربوط درج کنند. واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید به‌طور یکسان در کلیه نقشه‌ها شماره‌گذاری شود.

ماده ۶- مهندسان ناظر هماهنگ‌کننده مکلفند اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان را با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن تطبیق داده و آن را مهر و امضا نمایند.

ماده ۸- صدور تأییدیه‌های مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان ازجمله تأیید شناسنامه فنی ساختمان، جز وظایف نظارتی مهندسان ناظر بوده و مهندسان ناظر و شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان مجاز به اخذ هیچ‌گونه مبلغی تحت هر عنوان بایت هزینه صدور این تاییده‌ها و صدور شناسنامه فنی ساختمان نمی‌باشند.

دو نکته مهم

نکته ۱- با توجه به مفاد قانون پیش‌فروش ساختمان و به لحاظ عرفی در صورت عدم صدور پایانکار ساختمان، معامله جنبه پیش‌فروش خواهد داشت. از سوی دیگر از نظر قانونی تا زمانی که برای ساختمان سند رسمی صادر نشده باشد، معامله جنبه پیش‌فروش دارد.

نکته ۲- شناسنامه فنی ساختمان از چهار بخش «اطلاعات عمومی ساختمان»، «مشخصات کلی معماری»، «مشخصات کلی سازه» و «مشخصات کلی تأسیسات» تشکیل‌شده است.

نکته 3- ماده ۶ دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان به وظایف ناظر هنگام صدور پروانه ساختمان تأکید دارد: انطباق اطلاعات مندرج در شناسنامه فنی ساختمان با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوبه ضمیمه آن و مهر و امضا شناسنامه فنی.

شرح اقدامات ناظر

مطابق قانون برای پیش‌فروش ساختمان، «پیش سند» لازم است که به درخواست متقاضی توسط شهرداری‌ها صادر می‌شود و شهرداری‌ها برای ارائه پیش سند، نیاز به «شناسنامه فنی ساختمان» دارند. همچنین برای تنظیم پیش سند باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود.

شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی صدور پروانه ساختمان، مکلفند در هنگام صدور پروانه و برای هر واحد، شناسنامه فنی مستقل، تکمیل و پس از تأیید مهندس ناظر به متقاضی تسلیم نمایند.

فرم شناسنامه از چهار بخش «اطلاعات عمومی ساختمان»، «مشخصات کلی معماری»، «مشخصات کلی سازه» و «مشخصات کلی تأسیسات» تشکیل شده است و قابل‌ذکر است که در این فرم اطلاعات جزئی ساختمان موردنظر نبوده و این قبیل جزییات در قرارداد و یا سایر مستندات فی‌مابین فروشنده و خریدار قید می‌گردد.

رویه معمول چنین است که شهرداری‌ها هنگام صدور پروانه ساختمان فرم تک برگی و در برخی موارد دو برگی مربوط به شناسنامه فنی را که برای هر واحد ساختمانی به طور مجزا تهیه‌شده است، هم‌زمان با حضور مالک یا سازنده و ناظر برای مهر و امضاء ارائه می‌کنند.

در زیر این فرم عبارت زیر قیدشده است که البته برگرفته از دستورالعمل صدور شناسنامه فنی ساختمان است:

«مشخصات مذکور در این شناسنامه از حیث انطباق با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب ضمیمه آن توسط مهندس ناظر و از حیث انطباق با سند مالکیت و پروانه ساختمان توسط مرجع صدور پروانه ساختمان کنترل گردید و با مندرجات مربوط مطابقت دارد.»

همچنین لازم به ذکر است که مطابق قانون و بخشنامه‌های مربوطه:

صدور تأییدیه‌های مندرج در قانون پیش‌فروش ساختمان ازجمله تأیید شناسنامه فنی ساختمان جز وظایف نظارتی مهندسان ناظر است.

مهندسان طراح معمار و عمران مکلفند در زمان طراحی، اطلاعات مربوط به جداول شناسنامه فنی ساختمان را در نقشه‌های مربوط درج کنند و واحدها، پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید به‌طور یکسان در کلیه نقشه‌ها شماره‌گذاری شوند.

مشکلی که در این خصوص بعضاً مشاهده می‌شود عدم ارائه نقشه‌های مصوب به ناظر هم‌زمان با درخواست امضای شناسنامه فنی است و قابل‌ذکر است که در صورت امضاء در این شرایط و وجود مغایرت با نقشه‌ها می‌تواند تبعات انتظامی و حقوقی برای ناظر در پی داشته باشد.

از سوی دیگر بعضاً مشاهده می‌شود که برخی از ناظران با وجود ارائه نقشه‌ها باز هم از امضای شناسنامه فنی امتناع می‌ورزند و باعث ایجاد اشکال در فرایند صدور پروانه ساخت می‌شوند. با توجه به اینکه مطابق قانون امضای شناسنامه فنی از تکالیف ناظر است این عدم همکاری ناظر نیز می‌تواند برای ایشان تبعات انتظامی و حقوقی در پی داشته باشد.

در هر صورت در این خصوص تکلیف به روشنی در قانون و آیین‌نامه اجرایی و دستورالعمل مربوطه مشخص‌شده است: «ناظر مکلف است مندرجات شناسنامه فنی را از حیث انطباق با پروانه ساختمان و نقشه‌های مصوب ضمیمه آن کنترل و ذیل فرم‌ها را امضاء کند.»

قابل‌ذکر است که در صورت عدم ارائه نقشه‌ها هم‌زمان با ارائه پروانه و شناسنامه‌ها؛ پیشنهاد می‌شود که ناظر عدم ارائه نقشه‌ها هنگام مراجعه به شهرداری با مالک را صورت‌جلسه و امضاء شناسنامه‌ها را وفق قانون منوط به ارائه نقشه‌ها از سوی شهرداری نماید.

همچنین در صورت وجود مغایرت بین نقشه‌ها و جزییات مندرج در شناسنامه فنی صادرشده، این مغایرت‌ها باید به طور دقیق با مالک یا سازنده صورت‌جلسه شده و قید شود که مالک یا سازنده مسئول پیگیری اصلاح این مغایرت‌ها است.