هزینه بازسازی چگونه محاسبه می شود؟

هزینه بازسازی برای هر ملک و هر فضا متفاوت است و اساساً امکان بیان هزینه و قیمت به صورت متر مربعی وجود ندارد. دلیل این موضوع بدان جهت است که بازسازی مثل ساخت آپارتمان، شامل کلیات نیست و ممکن است فقط قسمتی از ملک مورد بازسازی قرار بگیرد. همچنین نوع متریال مصرفی در بازسازی در قیمت تمام شده تاثیر گذار است و ابتدای امر باید مشخص شود که هدف از بازسازی چیست؟ آیا فقط مرمت قسمت های فرسوده و خراب باید صورت بگیرد یا قرار است تغییر شکل فضا انجام شود و محیط زیبا شود؟

هزینه بازسازی خانه به لحاظ اقتصادی از هزینه ساخت بنا کمتر بوده و در واقع قابل مقایسه با قیمت مصالح و ساخت و ساز کامل بنا نیست. به این ترتیب بسیاری از مالکان بازسازی و نوسازی را به تخریب کامل بنا ترجیح می دهند. در مواردی که بافت فرسوده و غیر قابل تعمیر وجود داشته باشد، تخریب کامل بنا و ساخت و ساز ضروری است. با توجه به هزینه بازسازی خانه ، عملیات بازسازی بهترین راه برای نوسازی و طراحی داخلی ساختمان است. کف سازی و نصب پارکت، تعویض کاغذ دیواری، دکوراسیون داخلی آشپزخانه و تعویض کابینت آشپزخانه، اجرای سقف کاذب و بسیاری از تغییرات را می توان در طراحی داخلی ساختمان اجرا کرد.

قبل از انجام بازسازی و تعمیرات ساختمان نیاز است تا سوالات زیر را پاسخ دهید:

می خواهید کدام فضاهای ساختمان بازسازی شوند؟
چقدر می توانید برای بازسازی هزینه کنید؟
کاربری فضای بازسازی شده چه خواهد بود؟
در بازسازی آپارتمان کدام سبک را (کلاسیک، مدرن و ...) انتخاب می کنید؟
طراحی تا چه اندازه برای شما مهم است؟
چه نوع مواد و مصالحی را دوست دارید؟
لوازم منزلتان کلاسیک است یا مدرن؟

برای بازسازی ساختمان ابتدا باید اولویت بندی کنید. اگر بازسازی فضای داخل خانه است:

اولویت اول : آشپزخانه

اولویت دوم: سرویس بهداشتی

اولویت سوم: پذیرایی و نشیمن

اولویت چهارم: اتاق خواب ها

و چنانچه بازسازی بیرون فضای خانه است:

اولویت اول: نمای ساختمان

اولویت دوم: لابی

اولویت سوم: پارکینگ و راه پله ها

برای قیمت گذاری، هر قسمت مورد بازسازی را به چند آیتم تقسیم می کنیم. به طور مثال برای بازسازی قسمت آشپزخانه، نوع متریال مصرفی را با چهار درجه بندی استاندارد، درجه یک، عالی و لوکس مشخص می کنیم. سپس با توجه به نوع درجه بندی طراحی را آغاز می کنیم. هزینه طراحی از متر مربعی 5.000 تومان تا 15.000 تومان بر اساس نوع بازسازی و متراژ فضای مورد بازسازی متفاوت است. قطعا طراحی لاکچری برای فضای آشپزخانه قیمتی معادل 15.000 تومان را برای هر متر مربع فضای آشپزخانه در بر می گیرد.

ممکن است طراحی خاصی در ذهن خود در نظر داشته باشید و با چند عکس موجود در اینترنت، حدود شکل مورد نظر را بیابید. به طور مثال طرح خاصی از کابینت کاری، رنگ و جنس خاصی از کاشی و سرامیک کف و دیوار، نورپردازی، شکل سینک و شیر آب ظرفشویی و ... که در این صورت نیاز به طراحی نخواهید داشت و هزینه آن نیز صفر می شود.

بعد از طراحی و قطعی شدن طرح اجرایی مورد نظر، با توجه به بودجه درنظر گرفته شده، نوع متریال مصرفی را انتخاب می کنیم.
برای انتخاب کابینت ابتدا کلیه آپشن های پیش رو را از نظر زیبایی، کیفیت و دوام، قیمت و گارانتی بررسی می کنیم. انواع کابینت موجود در بازار عبارتند از لترون، ملامینه، MDF هایگلاس، ممبران، تمام چوب و ... که با برندهای ایرانی، ترک، کره ای و اروپایی در بازار موجود هستند. قیمت کابینت MDF از متری 800.000 تومان شروع می شود، کابینت هایگلاس نیز از متری 1.000.000 تومان آغاز و برند ترک آن از متری 1.300.000 تومان شروع می شود. کابینت ممبران ایرانی با برند پاکچوب یا ایزوفام متری 1.300.000 تومان و ممبران ترک 1.700.000 تومان است. 

در نتیجه قیمت کابینت آشپزخانه که فقط یک قلم از کار بازسازی را شامل می شود از متری 800.000 تومان که کابینت معمولی است شروع شده و برای کابینت های با برند اروپایی از متری 8.000.000 تومان و بالاتر نیز ادامه می یابد. چنانچه قصد تعویض کابینت ها وجود نداشته باشد، می توان با برچسب های طرحدار با انواع رنگ های موجود در بازار، روی کابینت ها را پوشاند. رنگ آمیزی کابینت های قدیمی نیز می تواند صورت بگیرد که متری 12.000 تومان به بالا است.

قیمت بازسازی فقط شامل خرید متریال نیست. دستمزد نصب و اجرا، هزینه های بالاسری و دستمزد مهندس اجرایی را نیز باید مدنظر داشت. هزینه های حمل مصالح، تخریب و خروج نخاله از خانه و حمل آن نیز از جمله هزینه هایی است که بسیاری از مالکان از این هزینه ها خبر ندارند. لذا محاسبه هزینه بازسازی با توجه با وضعیت موجود و نظر مالک، کار تخصصی است و چنانچه ابتدای کار این هزینه ها پیش بینی و محاسبه نگردد در انتها با مشکل مواجه خواهید شد.

مهم ترین بخش بازسازی، هزینه های بازسازی آپارتمان و قیمت تمام شده است که شامل این موارد می شود:

تغییر کفپوش: با توجه به متریال از متری 30.000 الی 200.000 تومان، هزینه نصب از متری 8.000 تومان الی 15.000 تومان
تغییر دیوار پوش: با توجه به متریال از متری 30.000 الی 150.000 تومان، هزینه نصب از متری 6.000 تومان الی 14.000 تومان
کاغذ دیواری: با توجه به برند از رولی  30.000 تومان الی 1.000.000 تومان، هزینه نصب از متری 5.000 تومان الی 10.000 تومان
رنگ آمیزی: از متری 7.000 تومان الی 14.000 تومان
سقف کاذب: با توجه به متریال از متری 40.000 تومان الی 100.000 تومان
نورپردازی: با توجه به نوع اجرای آن بسیار متنوع می باشد.
تعویض درب و پنجره: با توجه به برند از متری  200.000 تومان الی 700.000 تومان
طراحی کمد و قفسه: با توجه به متریال از متری 150.000 تومان الی 700.000 تومان
تعویض کابینت: با توجه به متریال از متری 800.000 تومان الی 8.000.000 تومان
تعویض سینک و روشویی: با توجه به برند از  150.000 تومان الی 1.500.000 تومان
تعویض شیرآلات: با توجه به جنس و برند بسیار متنوع می باشد.
تاسیسات داخلی: با توجه به سیستم لوله کشی و نوع آن متنوع است.

کاشی کاری و سرامیک کاری از جمله متریالی است که تنوع جنس، رنگ و ابعاد آن بسیار بالا است و از حدود قیمت 16.000 تومان الی 500.000 تومان می توان خریداری نمود. دستمزد نصب کاشی و سرامیک نیز بسته به ابعاد آن و محل اجرا، از متری 17.000 تومان الی 35.000 تومان است. ضمنا هزینه خرید مصالح اجرای آن مثل چسب کاشی، سیمان، پودر بند کشی و ... را هم باید در نظر بگیریم. باز هم یادآور می شویم که برای تعیین قیمت هر آیتم در بازسازی هزینه حمل، هزینه اجرا، هزینه بالاسری و سایر هزینه های پیش بینی نشده را باید در نظر گرفت.

با اطلاع از برندهای برتر متریال، هزینه بازسازی خانه خود را کاهش دهید. درست است که هزینه بازسازی خانه زیاد است اما می توان با استفاده از روش های منطقی تا حد زیادی هزینه ها را کاهش داد. استفاده از برندهای مرغوب متریال و مصالح راهگشاری خوبی در کاهش هزینه بازسازی منزل است. با آشنایی و انتخاب بهترین متریال در بازسازی و نوسازی خانه می توانید قیمت بازسازی خانه خود را تا حد خیلی زیادی کاهش دهید. کلید و پریز برند ایرانی: دلند، مهسان، خیام الکتریک، لگراند و برند خارجی: اشنایدر، ویکو ، سیم و کابل سیم کو، همدان، پارکت و لمینت برند ایرانی: زدفور، ارتا، برند خارجی: زنیت، ایشیک، رنگ نقاشی: هاویلوکس، سحر، کابینت آشپزخانه: پاکچوب، ایزوفام، لوله و اتصالات: آذین، یزد بسپار، نیو پایپ و ایزی پایپ، شیرآلات: کی دبلیو سی، قهرمان،  پکیج خارجی: آریستون، فرولی، ایرانی: ایران رادیاتور، بوتان، رادیاتور شوفاژ: ایران رادیاتور، کاشی و سرامیک: سینا کاشی، کاشی تبریز، پنجره UPVC: هافمن، وینتک و ...

هزینه بازسازی خانه در صورت تعمیر سرویس بهداشتی افزایش پیدا می کند. تجهیزات زیادی در فضای حمام و سرویس بهداشتی وجود دارد که قابل تغییر و نوسازی است. تعویض لوله های پوسیده و فرسوده هزینه زیادی دارد. جا به جایی شیرآلات و تاسیسات، نصب توالت فرنگی به جای توالت سنتی، عوض کردن وان قدیمی با مدل های جدیدتر، تعویض سیفون های فرسوده علاوه بر هزینه های عملیات بازسازی، زمان اجرای کار را نیز افزایش می دهند.

اجرای کناف و میلگرد، گچبری ها، نورپردازی سقف کاذب و گچکاری سقف رایج ترین عملیات بازسازی در منزل است که بر زیبایی دکوراسیون داخلی می افزاید. هزینه بازسازی خانه با توجه به مصالحی که برای اجرای سقف انتخاب می شود، تغییر خواهد کرد. به طور معمول سقف هال و پذیرایی با طراحی های خاص کار می شود ولی لزومی به اجرای نورپردازی و تزئینات برای سقف اتاق خواب نیست.

تعداد اتاق خواب ها و نحوه اجرای کار روی هزینه بازسازی خانه تاثیر مستقیم دارد. ساخت کمد دیواری های قدیمی از طریق دیوار کشی و چهارچوب فلزی تقریبا منسوخ شده است. امروزه انواع کمد دیواری ام دی اف با استحکام زیاد و ابعاد کوچکتر جانشین کمدهای قدیمی شده اند. ابعاد کمد دیواری با توجه به محل قرارگیری تخت و ابعاد تختخواب مشخص می شود. کمد دیواری نباید مانعی در جای گیری تخت خواب ایجاد کند. دیوارپوش ها و کفپوش ها هم هزینه های بازسازی را افزایش می دهند.

در جدول زیر هزینه متوسط ساخت و اجرا بر اساس میانگین قیمت ها در مناطق مختلف تهران گردآوری شده است. برای هر ردیف یک بازه قیمتی تعیین گردیده، قیمت های اعلام شده برای مصالح ساختمانی با توجه به کشور تولید کننده، برند، درجه کیفیت و برای اجرت ها نسبت به متراژ فضا، پیچیدگی ها و میزان سختی کار در بازه فوق متغیر است.

ردیف	شرح خدمات	واحد	قیمت به ریال
۱	اجرت سقف کاذب کناف تایل۶۰*۶۰ با مصالح	متر مربع	۱.۰۰۰.۰۰۰ –۸۵۰.۰۰۰
۲	اجرت سقف کاذب دکوراتیو کناف با مصالح	متر مربع	۱.۵۰۰.۰۰۰ –۱.۱۰۰.۰۰۰
۳	چوب ترموود فنلاند با اجرت نصب و رنگ	متر مربع	۸.۵۰۰.۰۰۰ –۵.۳۰۰.۰۰۰
۴	اجرت گچ کاری بدون مصالح	متر مربع	۱۸۰.۰۰۰ –۱۲۰.۰۰۰
۵	اجرت رابیتس کاری بدون مصالح	متر مربع	۸۰۰.۰۰۰ –۶۰۰.۰۰۰
۶	پارکت لمینت خارجی با اجرت نصب و فوم	متر مربع	۲.۵۰۰.۰۰۰ –۹۵۰.۰۰۰
۷	سرامیک ایرانی با اجرت نصب و مصالح (ملاتی)	متر مربع	۲.۲۰۰.۰۰۰ –۸۵۰.۰۰۰
۸	کاشی ایرانی با اجرت نصب و مصالح (ملاتی)	متر مربع	۲.۲۰۰.۰۰۰ –۸۵۰.۰۰۰
۹	سنگ کاری با اجرت نصب و مصالح (ملاتی)	متر مربع	۳.۰۰۰.۰۰۰ –۱.۱۰۰.۰۰۰
۱۰	آجر کاری با اجرت نصب و مصالح (ملاتی)	متر مربع	۱.۶۰۰.۰۰۰ –۸۵۰.۰۰۰
۱۱	تیغه چینی با مصالح و اجرت استاد کار	متر مربع	۷۵۰.۰۰۰ –۵۵۰.۰۰۰
۱۲	کاغذ دیواری خارجی قابل شستشو با اجرت نصب	رول 5 متری	۳.۵۰۰.۰۰۰ –۱.۳۰۰.۰۰۰
۱۳	کابینت آشپزخانه با اجرت نصب و مصالح	متر مربع	۳۵.۰۰۰.۰۰۰ –۱۰.۰۰۰.۰۰۰
۱۴	کمد دیواری ام دی اف عمق۶۰ با اجرت نصب و مصالح	متر مربع	۲۶.۰۰۰.۰۰۰ –۸.۵۰۰.۰۰۰
۱۵	اجرت برق کاری بدون مصالح	متر مربع	۲۵۰.۰۰۰ –۱۵۰.۰۰۰
۱۶	اجرت لوله کشی سرد و گرم و فاضلاب بدون مصالح	متر مربع	۳۰۰.۰۰۰ –۲۰۰.۰۰۰
۱۷	رادیاتور برند ایرانی	یک پره	۶۵۰.۰۰۰ –۳۵۰.۰۰۰
۱۸	پکیج ایرانی جنس مرغوب	یک دستگاه	۷۸.۰۰۰.۰۰۰ –۴۸.۰۰۰.۰۰۰
۱۹	شومینه برقی با اجرت نصب	یک عدد	۴۸.۰۰۰.۰۰۰ –۳۳.۰۰۰.۰۰۰
۲۰	اجرت نقاشی روغنی یا پلاستیک با مصالح	متر مربع	۱۶۰.۰۰۰ –۱۰۰.۰۰۰
۲۱	پنجره UPVCبا اجرت نصب	متر مربع	۸.۵۰۰.۰۰۰ –۵.۵۰۰.۰۰۰
۲۲	شیرآلات ایرانی حنس مرغوب با اجرت نصب	یک عدد	۷.۸۰۰.۰۰۰ –۱.۸۰۰.۰۰۰
۲۳	روشویی کابین دار  P.V.C	یک عدد	۱۱.۰۰۰.۰۰۰ –۶.۵۰۰.۰۰۰
۲۴	سرویس فرنگی با اجرت نصب	یک عدد	۲۵.۰۰۰.۰۰۰ –۸.۵۰۰.۰۰۰
۲۵	اجرت ساخت درب آهنی یا چهار چوب فلزی با مصالح	هر کیلوگرم	۳۸۰.۰۰۰ –۲۰۰.۰۰۰
۲۶	درب ضد سرقت با قفل و یراق آلات و اجرت نصب	یک لنگه	۴۵.۰۰۰.۰۰۰ –۳۰.۰۰۰.۰۰۰
۲۷	درب داخلی HDFبا اجرت نصب	یک لنگه	۴.۸۰۰.۰۰۰ –۱.۵۰۰.۰۰۰
۲۸	دستگیره درب جنس مرغوب با قفل و اجرت نصب	یک دست	۴.۳۰۰.۰۰۰ –۱.۰۰۰.۰۰۰
۲۹	تخلیه نخاله با کارگر (ماشین خاور)	هر سرویس	۱.۷۰۰.۰۰۰ –۱.۳۰۰.۰۰۰
۳۰	کارگر ساختمانی روزمزد	یک روز	۸۰۰.۰۰۰ –۷۰۰.۰۰۰

برای آنکه برآورد دقیق تری از هزینه بازسازی ساختمان خود داشته باشید در زمان محاسبه متراژ، درصدی را برای پرت مصالح به متراژ اضافه کنید. این درصد می تواند بین 5 الی ۱0 درصد باشد.مبالغ اعلام شده بر اساس واحد آن (متر مربع ، کیلوگرم و …) تعیین گردیده است، اما برای برآورد اجرت استادکاران دو روش دیگر نیز وجود دارد. در واقع می توان اجرت استاد کاران را به صورت روزمزد و کنترات پرداخت کرد.

روش روزمزد: معمولا برای پروژه هایی استفاده می شود که متراژ زیادی ندارند و برای استاد کار صرفه اقتصادی ندارد که بر اساس متر مربع کار کند، دستمزد کار روزانه برای استاد کار حرفه ای بین ۱.۵۰۰.۰۰۰ تا ۲.۰۰۰.۰۰۰ ریال است.

روش کنترات: در بسیاری از پروژه های ساختمانی پیمانکار بصورت کنترات (قیمت کلی) پروژه را انجام می دهد، البته قیمتی که اعلام می شود نباید تفاوت چندانی با هزینه واحد آن کار داشته باشد. در روش انجام کار بصورت کنترات، سرعت اجرای کار بیشتر است و پیمانکار تشویق می شود پروژه را در زمان کوتاهتری به اتمام برساند.

لازم بذکر است به قیمت های اعلام شده حمل و نقل، ابزارآلات، دستمزد کارگران ساختمانی، حق الزحمه پیمانکار (برای پروژه های بازسازی نسبت به حجم کار بین ۲۵ – ۱۵ درصد هزینه های صورت گرفته است)، بیمه ، مالیات و ضریب بالاسری اضافه می گردد.

توجه داشته باشید که این اعداد و ارقام متناسب با زمان و تورم تغییر خواهند داشت .

منبع : سایت کارگشا