عمر مفید ساختمان‌ها، باید‌ها و نبایدها

‌با گذشت زمان بتدریج ویژگی‌ها و كارایی ساختمان تقلیل یافته و از سوی دیگر حاشیه ایمنی آن كاسته می‌شود و وقتی این ویژگی‌ها به سطح وظیفه رسید و از آن تنزل كرد، عمر مفید ساختمان به پایان می‌رسد و ساختمان از انتفاع می‌افتد.

در ادامه به برخی موارد كه منجر به كاهش عمر مفید ساختمان می‌شوند اشاره می‌شود كه با جلوگیری از بروز این گونه‌ خطاها و اصلاح فرآیندهای مربوطه، می‌توان تاحدود قابل توجهی بر میزان عمر مفید ساختمان افزود.

عوامل موثر بر کاهش طول عمر ساختمان‌

• ‌خطاهای طراحی

• ‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا

• ‌خطاهای بهره برداری و نگهداری

‌خطاهای طراحی‌

• ‌دقت ناكافی در مطالعات اولیه و نادیده گرفتن واقعیت‌ها در این مرحله ناشی از بی‌تجربگی یا سهل انگاری.

• ‌عدم توجه كافی به معیارهای مورد نیاز طرح.

• ‌خطا در آنالیز طرح و محاسبات مربوطه.

• ‌خطا در تهیه نقشه ها.

• ‌خطا در تهیه مشخصات فنی و اجرائی.

‌خطاهای اجرایی و نظارت بر اجرا‌

• ‌انتخاب نامناسب مصالح.

• ‌انتخاب نامناسب تجهیزات.

• ‌انتخاب نامناسب نیروی انسانی برای تهیه مصالح و تجهیزات.

• ‌انتخاب نامناسب نیروی نظارتی.

• ‌انتخاب نامناسب نیروهای اجرائی از نظر تخصص.

• ‌انتخاب نامناسب روش اجرا و اجرای كار بدون برنامه.

• ‌عدم توجه به كنترل كیفیت.

• ‌اظهار نظرهای غیركارشناسی در حین اجرای كار و الزام به اجرای آنها.

• ‌صرفه جوئی در هزینه‌ها، تهیه مصالح ارزان و پرداخت دستمزدهای ارزان ناشی از بكارگیری نیروهای غیرحرفه‌ای.

• ‌اثر عامل زمان و عوامل محیطی شامل پیر شدن مصالح و تغییر و تحول مشخصه‌های آنها در طول زمان.

• ‌خطاهای اتفاقی و عامل‌های استثنائی مانند سیل، زلزله، لغزش زمین و غیره.

• ‌خطاهای مربوط به تغییر و تحول شرایط محیط نسبت به دوره طرح و اجرای آن مانند بالا آمدن سطح آب‌های زیر زمینی به دلیل احداث سد در منطقه.

‌خطاهای بهره برداری و نگهداری‌

• ‌بهربرداری غلط و رعایت نكردن ضوابط مربوط‌ به بهره‌برداری.

• ‌عدم استفاده از نیروهای متخصص ماهر و با تجربه در امر مهم نگهداری.

• ‌توجیه نبودن گروه‌های بهره‌بردار.

• ‌تغییر نوع بهره‌برداری بدون بررسی امكان و عواقب آن، به عنوان مثال استفاده از یك ساختمان مسكونی برای انبار یا افزایش تعداد طبقات ساختمان یا استفاده از یك ساختمان مسكونی برای ساختمان اداری و یا بیمارستان و غیره.

• ‌بارگذاری خارج از عرف ساختمان و افزایش باربهره‌برداری بدون تغییرات لازم.

• ‌عدم نگهداری و بازرسی به موقع ساختمان و تاسیسات برای كشف و رفع نارسائی‌های كوچك كه منجر به بزرگ شدن دامنه نارسائی می‌شود.

• ‌تعلل در انجام بموقع بهسازی وجود اعتبار درمواقع نیاز.

‌بررسی استانداردهای جهانی نشان می‌دهد كه طول عمر ساختمان‌های كشور ۲۵ تا ۳۰ سال و طول عمر ساختمان‌های كشورهای صنعتی ۱۰۰ سال و حتی كشور روسیه ۳۰۰ سال است.

آمار مذكور نشان دهنده عمر كم و جوانمرگی ساختمان‌ها در كشور ایران و وجود فاصله زیاد با میانگین جهانی آن است.

در خصوص علل پائین بودن عمر مفید ساختمان‌ها در ایران علاوه بر بی‌توجهی نسبت به وقوع خطاهای برشمرده ‌شده‌، فقدان ثبات در قوانین شهرسازی و طرح‌های مصوب جامع و تفصیلى مناطق و شهرهاست، وقتى شهردارى‌ها كمبود منابع مالى شان را با فروش تراكم جبران مى‌كنند، عملاً بافت مناطق و محلات به هم مى‌ریزد.

محله‌اى را در نظر بگیرید كه واحدهاى مسكونى‌اش، حد ارتفاع و تراكم مشخصى دارند اما به یك‌باره با فروش تراكم، خانه‌هاى یك طبقه یا دو طبقه ویلایى در مجاورت مجتمع‌ها و برج‌ها قرار مى‌گیرد و نه تنها بافت و هویت آن محله یا منطقه به هم مى‌ریزد بلكه واحدهاى مسكونى دیگر مجبور مى‌شوند خود را با روندى كه شكل گرفته تطبیق دهند.

به همین خاطر ساختمانى كه باید ۷۰ تا ۱۰۰ سال عمر كند، در كمتر از دو دهه تخریب مى‌شود.

‌باتوجه به محدودیت منابع مالی، نیروی انسانی و … و از سوی دیگر قیمت تمام‌ شده احداث ساختمان‌ها جهت عرضه به متقاضیان، سازندگان همواره سعی در كاهش هزینه‌های سرمایه‌گذاری اولیه و اجرای ساختمان داشته و دارند.

ولی بایستی توجه نمود چنانچه كاهش هزینه‌ها منجر به نادیده گرفتن حداقل استانداردهای لازم در زمان ساخت شوند بالتبع با كاهش كیفیت ساخت ضمن اینكه از عمر مفید ساختمان كاسته می‌شود، هزینه‌های مربوط به تعمیر و نگهداری، تحمیلی بر محیط زیست و طبیعت، هدر روی انرژی و بسیاری موارد دیگرافزایش می‌یابند.

مجموعه این هزینه‌ها بایستی از اقتصاد ملی تأمین شوند، از این جهت برقراری تعادل و تناسب منطقی میان هزینه ساخت با سایر هزینه‌های دوره عمر ساختمان اجتناب ناپذیر می‌نماید، چرا كه كاهش هزینه‌های ساخت بدون برنامه ریزی، مدیریت و اعمال نظارت و كنترل، موجب افزایش سایر هزینه‌های مربوط به دوره عمرساختمان خواهد شد.

از سوی دیگر با افزایش هزینه‌های ساخت، مشكلات دیگری همچون كاهش قدرت خرید متقاضیان مسكن، ایجاد ركود در بازار و فعالیت‌های مرتبط با ساختمان و مسكن و … روی خواهند داد.

منبع: عمران سافت